Obsah článku
Hypotéku ste splatili pred rokmi a máte pocit, že je všetko vybavené. Potom sa rozhodnete predať byt alebo dom a pri kontrole listu vlastníctva príde prekvapenie: v časti C – Ťarchy je stále zapísané záložné právo banky.
Nie je to výnimočná situácia. Často sa objaví až vo chvíli, keď sa pripravuje kúpna zmluva, rieši financovanie kupujúceho alebo sa čaká na podklady pre kataster. Zbytočne sa tak predlžuje proces, ktorý mohol byť vyriešený ešte pred začiatkom predaja.
Splatený úver a výmaz záložného práva nie sú úplne tá istá vec
Hypotéka je úver. Záložné právo je zabezpečenie tohto úveru nehnuteľnosťou. Po úplnom splatení dlhu záložné právo podľa Občianskeho zákonníka zaniká, no jeho zápis treba ešte odstrániť z evidencie katastra.
Zákon zároveň ukladá záložnému veriteľovi povinnosť podať žiadosť o výmaz bez zbytočného odkladu. Vlastník nehnuteľnosti však môže žiadosť podať aj sám, ak ju doloží písomným potvrdením o splnení záväzku alebo inou listinou od veriteľa, ktorá preukazuje zánik záložného práva.
Splatený úver teda ešte nemusí znamenať, že list vlastníctva je bez ťarchy.
Prečo môže stará ťarcha zostať na liste vlastníctva?
Dôvodov býva viac. Pri starších úveroch sa môže stať, že sa podanie na výmaz nikdy nedokončilo alebo vlastník dostal potvrdenie od banky, no nebolo použité ako podklad na výmaz.
Časté komplikácie vznikajú aj pri dedičstve. Deti zdedia dom po rodičoch, no nemajú úverovú zmluvu, potvrdenie o splatení ani kontakt na banku, ktorá úver poskytla. Niekedy už banka medzičasom zmenila názov, zlúčila sa s inou bankou alebo ukončila činnosť.
Práve preto sa oplatí riešiť stav listu vlastníctva skôr, než sa nájde konkrétny kupujúci. Viac o tom, čo všetko sa na liste vlastníctva oplatí preveriť, si môžete prečítať v článku: Pozemok pod vaším domom nemusí byť celý váš.
Čo robiť, keď na liste vlastníctva vidíte záložné právo?
Najprv si overte, kto je v zápise uvedený ako záložný veriteľ a na základe akého rozhodnutia alebo zmluvy bolo právo zapísané.
Potom odporúčame tento postup:
- Obráťte sa na banku alebo jej právneho nástupcu a požiadajte o potvrdenie o splatení záväzku a podklad k výmazu záložného práva.
- Skontrolujte dokument, či presne označuje nehnuteľnosť a záložné právo, ktoré má byť vymazané.
- Podajte návrh na výmaz na príslušný okresný úrad, katastrálny odbor, prípadne si overte, či podanie zabezpečí banka.
- Po skončení konania si znova skontrolujte list vlastníctva. Overte si, že konkrétne záložné právo banky už v časti C – Ťarchy nie je uvedené.
Pri nejasnostiach alebo starých zápisoch je vhodné nerobiť unáhlené kroky. Každý prípad môže mať iné okolnosti a potrebné listiny sa líšia podľa typu záložného práva aj konkrétneho veriteľa.
Prečo môže ťarcha spomaliť predaj?
Zápis záložného práva automaticky neznamená, že nehnuteľnosť nemožno predať. V praxi však komplikuje komunikáciu s kupujúcim, jeho bankou aj prípravu zmluvnej dokumentácie.
Kupujúci potrebuje mať istotu, že nehnuteľnosť nadobudne bez starého záväzku. Ak si na kúpu berie hypotéku, jeho banka bude stav tiarch dôsledne preverovať. Ak chýba kvitancia alebo podklad od banky, predaj sa môže odložiť na čas potrebný na dohľadanie dokumentov a vybavenie výmazu.
Pri dobre pripravenom predaji sa tieto veci riešia vopred, nie až po podpise rezervačnej zmluvy.
Dedičstvo bez dokladov: riešenie existuje, ale potrebuje čas
Ak ste nehnuteľnosť zdedili a doklady k starému úveru sa nezachovali, neznamená to, že je situácia neriešiteľná. Treba však zistiť, kto je právnym nástupcom pôvodného veriteľa a aké doklady bude vyžadovať na vydanie potvrdenia.
Neprehliadajte starú ťarchu len preto, že sa úver podľa rodiny už dávno splatil. Pri predaji nehnuteľnosti rozhoduje aktuálny stav zapísaný v katastri, nie iba ústna informácia či domnienka.
Pri zdedenej nehnuteľnosti môže byť dôležité aj správne určenie jej hodnoty pre notárske konanie. Viac sa tejto téme venujeme v článku Dedičstvo nehnuteľnosti: Nesprávne určená hodnota môže predĺžiť celé konanie.
Kontrola listu vlastníctva patrí na začiatok predaja
V Pekných realitách preverujeme list vlastníctva už pri preberaní nehnuteľnosti do ponuky. Pomáha to odhaliť staré záložné práva, vecné bremená, plomby aj ďalšie zápisy skôr, než zdržia predaj.
Ak ste splatili hypotéku, zdedili nehnuteľnosť alebo si jednoducho nie ste istí, čo presne je na vašom liste vlastníctva zapísané, ozvite sa nám. Pomôžeme vám zorientovať sa v podkladoch a pripraviť nehnuteľnosť na predaj tak, aby sa zbytočné komplikácie neriešili až pri kupujúcom.
Ďalšie praktické rady zo sveta nehnuteľností, predaja aj bývania nájdete na našich sociálnych sieťach. Sledujte Pekné reality na Facebooku a Instagrame.
Je záložné právo to isté ako exekúcia?
Nie. Záložné právo banky zvyčajne slúži na zabezpečenie hypotéky alebo iného úveru. Exekučné záložné právo naopak súvisí s vymáhaním dlhu v exekučnom konaní. Hoci sa oba zápisy môžu objaviť v časti C – Ťarchy, ich riešenie je odlišné.
Môžem nehnuteľnosť predať aj so záložným právom banky?
Áno, v niektorých prípadoch je to možné. Pri bežnom predaji s nesplatenou hypotékou sa však musí presne nastaviť postup úhrady úveru, výmazu záložného práva a prevodu vlastníctva. Takýto predaj si vyžaduje správne pripravenú zmluvnú dokumentáciu a koordináciu s bankou.
Môže byť na jednej nehnuteľnosti zapísaných viac záložných práv?
Áno. Nehnuteľnosť môže mať viacero záložných práv, napríklad v prospech viacerých bánk alebo iných veriteľov. Pri predaji je potrebné preveriť každý jednotlivý zápis, jeho poradie aj aktuálny stav.
Musí výmaz riešiť pôvodný dlžník?
Nie vždy. Žiadosť o výmaz môže podať aj záložca, ak ju doloží potvrdením o splnení záväzku alebo inou listinou od záložného veriteľa, ktorá preukazuje zánik záložného práva. Pri dedení alebo prevode nehnuteľnosti však odporúčame konkrétny postup overiť podľa dostupných dokladov a zápisu na liste vlastníctva.
Je dobré kontrolovať list vlastníctva iba pred predajom?
Nie. Kontrola sa oplatí aj pred darovaním nehnuteľnosti, v rámci dedičského konania alebo pred vybavovaním nového úveru zabezpečeného nehnuteľnosťou. Čím skôr sa nezrovnalosť odhalí, tým viac priestoru je na jej pokojné vyriešenie.