Obsah článku
Vlastníte rodinný dom a predpokladáte, že spolu s ním vlastníte aj celý pozemok pod stavbou, dvor či prístupovú cestu? Pri starších nehnuteľnostiach to nemusí byť automatické.
Mnohí majitelia zistia až pri predaji, vybavovaní hypotéky, dedení alebo plánovanej prístavbe, že pri niektorej parcele figurujú ďalší spoluvlastníci. Niekedy ide o osoby, ktoré už nežijú, prípadne o nezisteného vlastníka. Preto sa oplatí preveriť vlastnícke vzťahy skôr, než sa z nich stane časovo citlivý problém.
Dom a pozemok nemusia mať rovnakého vlastníka
To, že je dom zapísaný na jednom liste vlastníctva, ešte samo osebe neznamená, že vlastník domu vlastní aj všetky súvisiace parcely v plnom rozsahu.
Pozemok pod stavbou, záhrada, dvor, prístupová cesta alebo parcela s prípojkami môžu mať odlišný vlastnícky režim. Na liste vlastníctva môže byť zapísaných viac osôb s rôznymi spoluvlastníckymi podielmi.
Pri starších nehnuteľnostiach sa môžu objaviť aj podiely evidované na nezistených vlastníkov. Takéto pozemky spravuje Slovenský pozemkový fond v rozsahu určenom zákonom. Ak sa však nájde právny nástupca pôvodného vlastníka a vlastnícke právo sa preukáže v príslušnom konaní, môže dôjsť k zmene zápisu v katastri.
Čo si overiť na liste vlastníctva
Pri preverovaní sa nestačí pozrieť len na vlastníka domu. Dôležité je skontrolovať všetky parcely, ktoré s nehnuteľnosťou reálne využívate.
Zamerajte sa najmä na:
- parcelu pod rodinným domom,
- dvor a záhradu,
- prístupovú cestu,
- pozemky s inžinierskymi sieťami,
- prípadné podiely ďalších osôb,
- vecné bremená, záložné práva a poznámky.
List vlastníctva obsahuje časť A – evidované nehnuteľnosti, časť B – vlastníci a ich podiely a časť C – ťarchy. Práve porovnanie týchto údajov často ukáže, či sú vzťahy k nehnuteľnosti naozaj usporiadané.
Prečo môže nevysporiadaný pozemok skomplikovať predaj domu
Nevysporiadané vlastníctvo nemusí obmedzovať bežné bývanie. Môže však zásadne skomplikovať situáciu v okamihu, keď chcete s nehnuteľnosťou nakladať. Problém sa môže prejaviť najmä pri predaji rodinného domu, financovaní kúpy cez hypotéku, darovaní alebo dedení nehnuteľnosti. Komplikácie môžu nastať aj pri plánovanej prístavbe, rekonštrukcii, vybavovaní stavebného povolenia či dohode o prístupe cez spoločný pozemok. Čím skôr poznáte reálny stav, tým viac času máte na pokojné hľadanie riešenia.
Môže sa po rokoch objaviť nový spoluvlastník pozemku?
Áno. Ak sa preukáže právny nástupca pôvodného vlastníka, môže dôjsť k zápisu jeho vlastníckeho práva do katastra. Starší list vlastníctva preto nemusí odrážať aktuálny stav.
Znamená nezistený vlastník, že pozemok patrí Slovenskému pozemkovému fondu?
Nie. Slovenský pozemkový fond pozemky nezistených vlastníkov spravuje, no nerozhoduje o dedičstve ani neurčuje vlastnícke práva.
Dá sa vysporiadať pozemok pod domom?
Áno, ale spôsob riešenia závisí od konkrétnej situácie. Môže ísť o dohodu so spoluvlastníkmi, odkúpenie podielov, zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva alebo iný právne vhodný postup.
Musím situáciu riešiť okamžite?
Nie každý prípad je urgentný. Odklad však môže skomplikovať budúci predaj, financovanie alebo prevod nehnuteľnosti na blízkych.
Ako prebieha vysporiadanie pozemku pod domom
Prvým krokom je vždy preverenie aktuálneho listu vlastníctva a všetkých dotknutých parciel. Následne je potrebné zistiť, kto je zapísaný ako vlastník, aké podiely jednotlivé osoby majú a či existujú listiny alebo dedičské súvislosti, ktoré treba zohľadniť.
Ak je riešením dohoda, nasleduje komunikácia so spoluvlastníkmi alebo ich dedičmi. Zmluvnú dokumentáciu je potrebné pripraviť správne a zmenu následne zapísať do katastra.
Každý prípad je individuálny. Rozdiel môže robiť veľkosť podielu, počet vlastníkov, dostupnosť dokumentov aj charakter konkrétnej parcely.
Pomôžeme vám zistiť, aký je stav vašej nehnuteľnosti
V Pekných realitách zabezpečujeme preverenie vlastníckych vzťahov, komunikáciu so spoluvlastníkmi alebo ich dedičmi a koordináciu prípravy zmlúv prostredníctvom advokátskej kancelárie. Pomôžeme vám aj s ďalšími krokmi potrebnými na zápis zmeny do katastra.
Máte pochybnosti o vlastníctve pozemku pod vaším domom? Kontaktujte nás, spoločne preveríme vašu situáciu a navrhneme vhodný ďalší krok.